Kirasını ödemeyen kiracı, ev sahiplerinin en sık karşılaştığı sorunların başında gelir. Kira bedelinin ödenmemesi kiraya verene birtakım yasal haklar tanır; ancak bu hakların kullanılması belirli usullere bağlıdır ve atlanan bir adım sürecin baştan başlamasına yol açabilir. Bu yazıda kira ödemeyen kiracı karşısında izlenebilecek yasal yollar, icra takibinin genel işleyişi ve ihtarnamede bulunması gereken unsurlar anlatılıyor. Süreler, harçlar ve usul kuralları değişebildiğinden, işlem yapmadan önce bir avukata veya icra dairesine danışılmalıdır.
Kirasını Ödemeyen Kiracıya Ne Yapılır?
İlk adım çoğu zaman kiracıyla iletişim kurmak ve gecikmenin nedenini öğrenmektir. Sorun çözülmezse kiraya verenin başvurabileceği başlıca yasal yollar şunlardır:
- Yazılı ihtar ve fesih: Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre kanunda en az otuz gün olarak düzenlenmiştir.
- Tahliye talepli icra takibi: Kiraya veren, icra dairesi aracılığıyla hem birikmiş kirayı hem de tahliyeyi talep edebilir.
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye: Kiracıya bir kira yılı içinde kirayı zamanında ödemediği için iki kez haklı yazılı ihtar yapılmasına sebep olunmuşsa, kanundaki koşullar ve süreler içinde tahliye davası açılabilir.
- Alacak için takip veya dava: Tahliye istenmeksizin yalnızca birikmiş kira alacağı da talep edilebilir.
Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı her durumda yasal süreçtir. Ev sahibinin kilidi değiştirmesi, eşyaları dışarı çıkarması, elektrik veya suyu kestirmesi gibi kendi başına yaptığı müdahaleler hukuka aykırıdır ve ev sahibini hukuki ve cezai sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir. Kiracı evde zilyet sıfatıyla bulunur ve zilyetliği ancak yasal yolla sona erdirilebilir.
Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl İcraya Verilir?
İcra ve İflas Kanunu, kira alacakları için tahliye talebini de içeren özel bir takip yolu öngörür. Süreç genel hatlarıyla şöyle işler:
- Takip talebi: Kiraya veren veya avukatı, yetkili icra dairesine başvurarak ödenmeyen kira alacağını ve tahliye isteğini bildirir. Başvuruda kira sözleşmesi ve alacağın dökümü sunulur.
- Ödeme emri: İcra dairesi kiracıya, tahliye ihtarını da içeren bir ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde, borcun ödenmesi ve varsa itirazların bildirilmesi için tanınan süreler yazılıdır.
- Kiracının tutumu: Kiracı süresinde borcun tamamını öderse temerrüt nedeniyle tahliye istenemez. İtiraz ederse takip durur. Ne öder ne itiraz ederse takip kesinleşir.
- İcra mahkemesi: Takibin kesinleşmesine rağmen ödeme yapılmamışsa kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir. İtiraz halinde ise itirazın kaldırılması ve tahliye talep edilir; kira ilişkisine veya imzaya itiraz edilmişse izlenecek yol sözleşmenin niteliğine göre değişir.
- Tahliyenin uygulanması: Mahkeme kararının ardından tahliye, icra dairesi eliyle gerçekleştirilir.
Yazılı bir kira kontratı bulunması, kira bedelinin ve ödeme tarihinin ispatını kolaylaştırdığı için bu aşamada büyük önem taşır. Kira uyuşmazlıklarından doğan bazı davalarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir; hangi taleplerin bu kapsamda olduğu güncel mevzuattan kontrol edilmelidir. Takip ve dava masrafları her yıl değişen tarifelere göre hesaplanır.
Kirayı Ödemeyen Kiracıya İhtarname Örneği
İhtarname, ispat kolaylığı nedeniyle çoğunlukla noter aracılığıyla gönderilir. Kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname örneği arayanlar için hazır bir metni kopyalamak yerine, belgenin taşıması gereken unsurları bilmek daha güvenlidir. Bir ihtarnamenin iskeleti şöyle kurulabilir:
- İhtar eden: Kiraya verenin adı, soyadı ve adresi.
- Muhatap: Kiracının adı, soyadı ve kiralananın adresi.
- Konu: Ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi ve aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi.
- Açıklamalar: Kira sözleşmesinin tarihi, aylık kira bedeli, hangi aylara ait kiraların ödenmediği ve toplam borç tutarı.
- Verilen süre: Kanunda öngörülen süreden az olmamak üzere ödeme için tanınan süre.
- Sonuç: Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ve yasal yollara başvurulacağının açıkça belirtilmesi.
- Tarih ve imza.
Ödenmeyen ayların ve tutarın açıkça yazılmaması, sürenin eksik verilmesi ya da fesih iradesinin belirtilmemesi ihtarı geçersiz kılabilir. Bu nedenle metnin bir avukat tarafından hazırlanması ya da kontrol edilmesi tavsiye edilir.
Kirasını Ödemeyen Kiracı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kiracı bir ay kira ödemezse hemen tahliye edilebilir mi? Hayır. Önce yasal usule uygun ihtar veya icra takibi yapılması, ardından mahkeme kararı alınması gerekir.
Kiracı borcu öderse tahliye süreci devam eder mi? Borç, tanınan süre içinde eksiksiz ödenirse temerrüde dayalı tahliye istenemez; süre geçtikten sonra yapılan ödemelerin etkisi ise olayın koşullarına göre değerlendirilir.
İhtarname noterden gönderilmek zorunda mı? Kanun yazılı bildirim arar. Noter kanalı zorunlu olmamakla birlikte tebliğin ispatı açısından en güvenli yöntemlerden biridir.
Kira ödenmediğinde en doğru yaklaşım, kendi başına müdahaleden kaçınarak usule uygun ihtar ve icra yollarını izlemek ve süreci mümkünse bir hukukçu desteğiyle yürütmektir.
